第二套房首付比例须四成 相关政策可能十一出台

　　第二套房贷款利率将上调

　　首付比例也将一律提至四成 相关政策将很快出台

　　本报记者 陈琰 敖晓波

　　记者昨天从可靠渠道获悉，为平抑房价、打击市场投机，监管部门正在抓紧制定新的房地产信贷政策。

根据拟定中的新政策，贷款购买第二套房的个人不但不能再享受优惠利率，而且其贷款利率可能提高至基准利率的1.1倍。同时，第二套房的首付款比例也将一律提高到四成。据透露，相关政策可能于十一前后出台。受此消息影响，昨天沪市房地产板块跌声一片。

　　■事件

　　房贷新政即将出台

　　在业内人士看来，监管层此番着手提高第二套房贷款利率的做法属于“意料之外，情理之中”。

　　一家股份制银行房贷部负责人昨天对记者表示，从近年出台的房贷政策可以看出，带有投机色彩的“第二套房”受到了前所未有的特别关注。实际上，早在两年前，央行、银监会就曾要求银行提高第二套房的首付款比例及利率，但由于没有以文件形式作出特别要求，所以多数银行在放贷时仍采取“首付两到三成，优质客户可享优惠利率”这一相对宽松的做法。对于拟定中的新政，这位负责人发出“银监会这回是铁了心”的感慨。

　　记者了解到，目前各家银行所执行的房贷优惠利率等同于基准利率的0.85倍。来自业内可靠渠道的消息显示，新的房贷政策除了取消第二套房的利率优惠外，可能还会将相关房产的贷款利率提高至基准利率的1.1倍。以此计算，个人若要贷款买第二套房，其所承担的利率水平将比以前上涨25%。此外，新政还要求将第二套房的首付款比例一律提高到四成。

　　对于“第二套房”的概念，新政策也将予以明确界定：指第一套房贷款未还清，又以贷款形式购置的第二处房产。这也就意味着，已还清第一套房贷款、再贷款买第二套房的个人，仍有机会享受优惠利率。

　　■分析

　　欲收一石三鸟之效

　　显而易见，监管层希望通过上述被业界定义为“重量级”的房贷新政，收到打击炒房投机、平抑房价、防范银行信贷风险等多重功效。

　　从个别银行自发地在部分地区提高第二套房首付比例，到此番监管层酝酿调高第二套房贷款利率，其中打击房产投机行为的意图已是再明显不过。来自国家统计局的权威数据显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格再创新高，同比上涨8.2%，涨幅比7月高出0.7个百分点。“国内房价的持续高企，成为吸引游资入境的重要诱因。”中国社会科学院金融研究所副研究员殷剑峰昨天在接受记者采访时表示，从前期央行公布的外汇资金入境流向来看，目前包括游资在内的一些外汇资金已流向天津、重庆等地的房地产市场。“这部分资金对人民币的升值预期一旦出现逆转，将给当地房市带来较大的冲击。”殷剑峰说。

　　据中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇介绍，区别于普通购房者，以投机为目的的炒房人群通常会采取“首付两至三成，多次贷款购房”的做法，以最大程度地降低炒房成本。在上述新政策推出并实施后，这些炒房者的投机成本将大幅增加。在高利率、高首付的双重压力下，开发商的销售预期也将有所降低，而这将有利于遏制房价上涨过快的势头。

　　据一家国有银行消费信贷部负责人介绍，在房价持续上涨的大背景下，近年来，我国个人住房贷款一直呈劲涨态势。统计显示，工行、中行、建行的个人住房贷款已由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元。持续高涨的房贷是一把双刃剑———在为银行提供利息收入的同时，也蕴藏着较大的坏账风险。而房贷新政可在一定程度上减缓银行的放贷步伐，降低银行的坏账风险。

　　也有人表达了不同的看法。一位不愿具名的市场分析人士认为，即便房贷确实要收紧，但在居民购买力非常旺盛的情况下，房贷收紧能起到多大的抑制作用尚不明朗。

　　■反应

　　房地产板块全线下挫

　　虽然房贷新政即将出台的消息尚未得到权威部门的证实，但是，对于政策风向一向极为敏感的股市已经迅速做出了反应。昨天，沪市房地产板块跌声一片，处于当日跌幅第一的位置。统计显示，昨天上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度接近4%，在各类综指中跌幅居前。个股方面，万科跌5.30%，金融街跌5.19%，招商地产跌5.16%，中粮地产跌4.20%，而跌幅在3%以上的个股也比比皆是。在地产、公用事业等板块的领跌下，上证综指昨天也跌破15日均线，收于5338.52点。

　　容维投资分析师孙旭东明确表示，房地产板块股价的深度调整，与市场传闻监管部门将出台新的调控政策有关。短期来看，由于整个房地产板块评估过高，因此在政策导向偏紧的形势下，其股价将不可避免地受到一定的打压。但从中长期来分析，一些土地储备较足的公司仍具有一定的投资价值。